Dans les régions de Russie, la croissance de l’offre de l’immobilier commercial de qualité observée ces derniers temps favorisera le boom des opérations d’investissement dans deux-trois ans, selon le directeur commercial de la société moscovite « Eurasie logistique » (« Евразия логистик »), M. Sergueï Verechtchaguine.

EXPERT : Est-ce que les fonds d’investissement occidentaux sont nombreux sur le marché russe de l’immobilier commercial ? Commet manifestent-ils leur présence ?

Sergueï Verechtchaguine : Les partenaires occidentaux sont présents sur le marché russe de l’immobilier commercial depuis quelques années. Dans ce cadre, nous pouvons mentionner le fonds d’investissement autrichien Meinl European Land ou bien le britannique London & Regional Properties. En ce qui concerne les acteurs spécialisés dans l’offre de l’immobilier pour les entrepôts, il y a en beaucoup moins. Nous pouvons citer les sociétés comme l’irlandais Quinn Groupe et le fonds d’investissement britannique Raven Russie. A ce jour, quelques rares transactions ont été enregistrées dans ce segment du marché. Il s’agit, par exemple, de l’acquisition des entrepôts de Capital Partners situés dans la région de Moscou, par le groupement des investisseurs dont AIG/Lincoln et Deutsche Bank font partie. Actuellement, l’offre de l’immobilier pour les entrepôts se développe à Moscou où plus de 50% de tous les entrepôts sont concentrés. Dans deux-trois ans, ce segment du marché sera porteur dans les régions.

E. : Quels sont les atouts du marché régional de l’immobilier commercial pour les investisseurs occidentaux ?

S.V. : Tout d’abord, c’est le retour sur investissement significatif. En Russie, cet indicateur peut atteindre 15%. Il ne dépasse pas 7 ou 8% dans les pays occidentaux.

E. : Quels sont des risques ?

S.V. : Il s’agit des risques qui sont principalement liés à l’opacité du marché foncier russe et celui de BTP ainsi que des obstacles administratifs et la complexité de la mise en place des installations techniques.

E. : Qu’est-ce que les fonds d’investissement occidentaux préfèrent-ils ? Investir pour construire ou bien acquérir des installations déjà prêtes ?

S.V. : Aujourd’hui, on observe deux groupes d’investisseurs sur le marché de l’immobilier commercial. Le premier est constitué par les sociétés qui sont prêtes à prendre le maximum de risques afin d’obtenir des profits importants. Ils réalisent donc des projets à partir de zéro pour les revendre à prix record par la suite. Ainsi le rendement peut atteindre 30-50%. Le deuxième groupe se compose principalement des fonds de retraite dont la priorité est la préservation des investissements. Ils ne veulent pas supporter de grands risques et achètent des objets déjà prêts ayant un fonds de commerce. Dans le cas de la revente, le rendement est beaucoup moins important, de l’ordre de 10%. Les risques sont moins importants également.

En fait, si l’on parle de la décision d’acheter un objet tout neuf ou déjà prêt, elle dépend du segment du marché. Les investisseurs occidentaux préfèrent acheter des objets prêts. En effet, il y a beaucoup de centres commerciaux et les investisseurs ont un embarras de choix.